（一）基本案情

2018年2月，某县人民政府拟征收集体土地建设项目，原告曾某房屋位于该项目征地红线范围外。同年8月，原告以该项目对其生活生产影响为由向被告县自然资源局递交申请，申请按照上述项目所适用的征地补偿安置政策标准进行征地补偿安置。随后，被告组织人员对原告户的房屋及人口情况开展调查，并于2019年6月与原告签订了《房屋搬迁补偿安置协议》，确认按照2014年的地上附着物和青苗补偿标准予以补偿。原告在补偿通知书上签字确认后领取了补偿款，其家庭成员也纳入了被征地农民社会保障体系。其房屋被拆除后，原告发现县政府当年3月出台了新的地上附着物补偿标准，而被告却未按照最新标准予以补偿，故原告诉至法院，要求撤销《房屋拆迁补偿安置协议》，按照新的补偿标准进行补偿。

（二）处理结果

法院认为：首先原告房屋在该次征地红线范围外，被告根据原告自愿申请对其房屋实施代征收，属于未批先征，违反了土地管理法及实施条例的规定，且在本案庭审法庭辩论终结前仍未办理征地审批手续，程序违法。其次，本案为集体土地征收，应当按照征地程序相关规定进行审查。被告只有在征收集体土地程序中才具有与集体土地上农户签订房屋拆迁补偿协议并将其纳入社会保障体系进行安置的法定职责，否则，其不具有签订案涉协议的主体资格，属于明显违法；被告在实施案涉行政行为时向原告出具了《被征地人员调查表》《征地拆迁房屋住户调查表》，且案涉协议明确补偿依据和标准为有关征地拆迁补偿安置的规章及规范性文件。原告及其家庭成员已按被征地农民纳入社会保障体系，足以证明被告将原告户作为被征地人员对待。最后，在新的补偿已经实施的情况下，被告仍按旧的标准与原告签订《房屋拆迁补偿协议》，明显损害了原告权益。考虑到案涉房屋已经拆除，相关行为不可逆转，原告已经领取了补偿款且家庭成员已纳入城镇居民社会保障体系，已不具有可撤销的内容。故法院判决确认《房屋搬迁补偿安置协议》违法，责令被告采取补救措施。

（三）点评

实践中，一些地方普遍存在协议拆迁房屋的情况。协议拆迁并非依据征地批复文件而是基于被拆迁人的申请，故征地拆迁实施部门一般认为，该拆迁行为不是利用行政职权实施的强制征地行为，故没有按照土地征收的程序和标准来签订并实施补偿安置。

司法实践中，对上述房屋协议拆迁行为是否实际属于征地补偿安置行为，法院会结合协议签订的主体、协议签订过程、协议补偿的内容以及协议签订所实现目的等情况综合判断。如认定实际属于征地实施行为的，将按照征地补偿安置程序和实体补偿是否到位来对行政行为合法性进行审查。

因此，在实施征地前的房屋协议拆迁过程中，如已纳入即将审批的征地红线范围，征地拆迁实施机构应当参照征地房屋拆迁补偿程序和标准，与当事人协商签订房屋补偿协议。